再论中国房产维持高价格的危害
作者：李宗发
在美国一栋别墅只需要白领8年左右的工资，普通住房也只需一般工人数年的工资，少有超过十年的，人们不仅将挣的钱用于住方面，而且还可以用于衣、食、行、旅游、娱乐、学习、投资等方面。而中国一个非国有企业工人买一个立锥之地需要工作三四十年，即需工作一生，房产价格已高到极严重的地步。然而这些年来在房产上的一系列错误思维和南辕北辙做法令人担忧，为此特写此文，希望我国在房产这关乎民生的产品上不要再继续致命性的错误。
一、中国经济可持结发展的支柱不是房产，是科研创新和文化创新
中国经济之可持续发展必须建立在不断的大规模科研创新、文化创新上, 因为不断研发创造出新种类的财富,
所以我们可以扩大财富生产的种类,
并且因为先进所以可以向国内市场、世界市场大量销售高价值的这些新创新的产品,
因此财富经济不断扩张,
人民收入不断提高，经济不断高速发展。人类几百年经济的迅速发展，归根到底就是自牛顿力学以来人类大规模科研创造的出现，短短几百年里创造出较过去几千年多几百倍的新种类的财富，因人类相互生产供给这些财富，所以每人供给和拥有的财富量远高于古代，每年商品类交换的财富远高于过去任何时期。
虽然人类先进的一些科技产品实行专利保护，但大多数较先进的技术产品落后国家是可以学习生产的，在一定时期内发展中国家学习发达国家技术的速度高于发达国科研创新的速度，因此发展中国家可以获得较发达国家更高的发展速度。例如中国1978年从落后、贫穷的起点开始学习西方先进技术，解放生产力，因此三十年来可以获得两位数的发展速度。但是当技术接近发达国家时，就必须转向大规模的科研创新，否则国民经济将出现大问题。这一点我在《国民财富产生原理研究》（财富创造论）和多篇文章中一再强调和警告。
当日本由战败国开始起步时，它从美国学习引进大量先进技术，并向美国出口，因此二十世纪五十年代，日本经济迅速增长。六十年代在经济不断增长时，日本一方面继续向美国学习引进先进技术，另一方面开始进行科研创新，因此日本六十年代、七十年代、八十年代经济持续高速增长，一个只有一亿多人口的国家跃升为世界第二大科技强国和第二大经济强国，在科技创新方面几欲超过美国。然而二十世纪八十年代日本科技达到顶峰后，在科研创造上却开始下滑，而美国在克林顿政府的调整下大力推动科技革命，再加之美国开始打压日本，采取各种方式遏制外向型的日本出口，因此日本九十年代和二十一世纪初在科技创新速度、财富供给增长速度上比八十年代严重下降，比起美国科研创新速度也已经下降，因此日本经济走向低迷。
中国经济界一些人总拿日本的房产泡沫说事，笔者极不赞成。房产只是一个表象，而科研创造才是经济的核心和支柱。当日本科研创造迅猛发展时，其索尼、丰田、松下等高科技产品横扫整个世界，先进的产品为日本获得了大量订单，因此老百姓就业、收入当然就高，因此对房屋需求当然就大，房价上涨一些也就理所当然（另有日本土地有限造成供需失衡等因素）。而当科技、出口下降，日本订单减少，就业困难，收入下降低时，房产价格下跌也就成为必然。由于当时经济繁荣时，需求的大量房屋建立在有限的日本国土上，房价涨得很高也就必然，而当科研创造放慢，经济可持续发展后劲严重减弱，就业困难，收入下降时，百姓买不起房，热钱逃出房产，房价大幅度下跌，也就成为必然。毫无疑问，房价下跌，造成许多还没卖出房的开发商倾家荡产，造成借贷的银行收不回债权破产也就在所难免。这就是所谓的房产泡沫的大致表面情形。实际上，根本原因不是房产泡沫拖跨日本经济，而是科研创造减弱导致了日本经济的停滞。全世界各国都在进行科研创造，特别是美国、韩国的科研创造都在日新月异，如韩国三星超过日本索尼、韩国造船业取代日本世界第一的地位等，日本九十年代以来有限的一点进步能稳住其技术相对水平、能稳住其原有的订单规模已很不错，要想再获得过去的扩张发展速度是不可能的。
韩国经济高速发展与日本50年代至80年代的轨迹基本相似。而中国1978年至2010年以来经济的发展与日本50年代至70年代很相似，以及与韩国1998年以前极为相似，主要依赖于向世界先进技术的学习模仿引进，另外中国2001年加入WTO后以人口第一优势向世界输出大量廉价的商品，一方面是高速的技术学习引进，一方面是高速向世界各国输出低价产品，因此中国三十年来经济高速发展也就成为必然，中国自2002年以来经济又一次突飞猛进地发展也就成为必然。
但是，不可能每年向世界先进国家学习大量先进技术，当技术接近先进国家时，还必须进行超越发达国家的科研创造，靠自己每年大规模创造的先进种类的财富来可持续拉动经济“8%”以上的增长，有一天，当中国每年新创造和实施的新种类财富速度大于8%时，中国的经济才可能有8%的增长速度。
中国也不可能长期低价格向世界各国输出产品，扩张市场。世界市场不是无限的，而是在一定时期是有限的，当到一定限度后扩张速度就会停止。诸如，金融危机就会造成出口下降及此方面的经济负增，其它发展中国家模仿跟进或他国的贸易保护也会造成出口下降及此方面经济的负增长。
况且一味生产低价格的产品输往世界，中国人的平均收入水平永远不可能达到世界平均水平，实现富民梦想永远实现不了。
如果中国不认清这一点，还将经济的可持续增长本末倒置地寄托于房地产，寄托于房价的疯涨来迫使无房者焦燥而拼命买房，以为就可以长期拉动经济发展，那将是大错特错。
二、民生房屋产品不能成为使无产者终身为奴的分配工具
中国是一个人口大国，是一个需要城市化的大国。中国拥有13多亿的人口，大约近10亿人需要在城市居住，但大多数都还没在城市拥有自己的住房，然而随着人类科技、经济、社会城市化不可逆转的发展，大部分人必须在城市里工作和永久居住下来。这就决定了中国需要几亿套的新增房屋。
可是，国家住房部和国土资源部却紧紧抓住土地，每年少量供给住房建设，人为将城市土地变得稀缺，不断抬高土地拍卖价格，当土地价格被抬高并且供给有限时，房屋成本也就提高，并且房屋供给也就有限。只要有一点经济学常识的都知道，面对大量的房屋需求，却只供给有限的土地、房屋时，房屋必然上涨。多年来，当人们发现中国房屋不断上涨，比黄金还保值和增值时，许多有钱人就将会将钱投资买房，连国外的大量热钱也兴奋地悄悄涌进来，购买大量房屋“囤积居奇”，即所谓的投机。这让人想起中国二三十年前，大米生产有限，供不应求，所以有一些奸商囤积居奇，进行“投机倒把”行为。现在大米供应是非常充足的，若没有什么大的事件，只有傻瓜会大量购入大米准备明天大捞一把。但是现在的中国商品房却是远不能满足几亿新城市化群体的需要，供远小于求，所以房价上涨。投机商们也相信政府还会紧紧限制房屋生产，相信政府会照原来那样以“怕房产泡沫”、“担忧房产投资过热”等来遏制供给，紧紧使房屋供不应求，以使价格不跌，在政策人为的干涉下，中国商品房也就会比黄金还稳定涨价的一种保值和赚钱工具。
有聪明者却称，通过将土地、房屋变得稀缺，使房价上涨，使不少人赚到钱成为富翁，使中国的GDP增长了。笔者对经济界这种观点不敢苟同。一项商品的效用价值不会因为其价格提高而提高，价格与价值是两回事。如北京原来一套70平米的房屋其每平方米实际价格应为6000元即总价值约合42万元，价格被人为抬高到每平方米2万元甚至3万元即总售价140万元以上后，这套房屋还是这套房屋，多出的100万元是从中国无房者的腰包被挤榨或未来的血汗被预支到开发商、投机商等的腰包里，在中国不可能随着房价由42万上涨到140万了就一套房屋变成了三套房屋，中国的实际财富并未增长。
房价情况对于拥有一套基本住房的旧有城市居民是基本没有影响的，但是对于还没有买房的无房产者和土地出让人、开发商、拥有多套房屋者却是有影响的。当与实际价值基本相当的40万元房屋价格被涨到140万元时，无房者由于必须有立锥之地的需要，房屋再高都必须买房，设其年收入4万元，原本其挣十年不吃不喝就可以买房屋的，到了必须挣近四十年不吃不喝才能买房，也就是说房价上涨后无产者必须终身为房而活。无产者一生的100万血汗钱到什么地方去了呢？当然是到了卖房者手里了，就整个国民经济宏观来说，无产者们的血汗钱被开发商、投机者等通过高房价给“分配”了，也被高昂的土地分配了。房屋不能成为贫富悬殊的罪恶之源。
就国民经济实效而言，在土地、房屋上进行国民财富的再分配是可资考虑的，他可以从买房者那里获得城市建设经费、财政收入等，然而我们现在却用过头了，因为土地、房屋供给稀缺，被拿得到土地、建得起房和有势力的少部分开发商和有钱的投机者用来过份分配无产者的血汗钱。
人民为何而活，为自己、为家人、为社会、为国家、为民族而活。然而高昂的房价却使人民为房子而活，实质是为房产商等而活。这是极严重的社会问题，不能再等闲视之。
将商品房作为社会许多负担转稼的工具，将城市公共绿化、道路修建、公共设施、财政开支、旧房拆迁所需要的高昂的费用很大部分通过新土地使用权出让、新房屋销售来解决，这是不妥的。当然能买房者适当承担一些责任在政策上是可以考虑的，然而社会责任需要全体公民来承担，从社会公平正义来说更应该主要以财产的比例来承担，而不是通过高昂的房价让无产者来承担。买房人是谁，是无房的无产者。实际上通过对汽车征收环境污染税、资源枯竭税、公共危险税、道路使用税、城市空间挤占税等来进行社会损耗的承担，远比在房价上向尚无房屋的无产者分配其可怜的财富、挤榨其将来一生的血汗更好、更正义。拥有一辆汽车是生存权之外的东西，是商务的需要，是生活品质提高的需要，往往这些需要排放污染物、不断耗尽资源、行驶和停车均需要大量空间、每年交通事故成为人类死亡最大的天敌，往往买车的人并非穷人。而获得一套基本房屋即拥有居住权是一个公民起码的生存权，买房的和需要买房的人多为无产者，与买汽车相比，无产者买房屋并不存在对社会的损害和资源耗费，这是最起码的权力。因此在税赋、分配、社会责任承担上的设计应该正义。
在中国几亿老百姓进城谋生居住时，人为控制土地供给，人为控制房屋建设，人为制造房屋供不应求，人为制造房价上涨，因房价上涨引来大量热钱炒房，又进一步制造房价上涨，而无房产者们被高房价压榨得拼命向他人、向银行借钱买房，从而一生为房而活，为开发商而活，为投机商而活——换句话说，房奴的实质并非为房屋的奴隶，而是高房价下劳动者为获得立锥之地终身为卖房者作奴——间接地作奴——由于房价极高，为了获得立锥之地，需要用一生的全部劳动付出给开发商、投机者交换才能成功，当然劳动者不直接为开发商等作奴，而是先用自己多年的劳动作首付款和向银行借出一生余下的劳动作按揭款给开发商，双方交割完毕，劳动者取得房屋，但成为银行的债务人，一生劳动还债... ...作为政策制定者必须认识到：人为控制民生房屋供给, 使房价远高过实际价值上涨，抬高房价,
造成恶果是未买房的大量无产者一生的汗水被它人掠走，经济要是继续建立在这样的基础上，将是很悲哀的。
一个鲜明的对比是，允许全国各地拿大量肥沃的土地修宽阔的高速公路为轿车奔跑，却不愿多拿点城市周边的土地来修商品房以满足无房者生存居住的需要。
虽然国家也在搞经济实用房、安居工程等惠民工程。但是，现实的情况是，许多经济实用房比商品房修得好，比商品房还便宜许多。经济适用房更多的情况是，只有在本城市有户口者、在政府机关工作者、在事业单位工作者、在国营企业工作者，才有机会买到，几亿新城市化群体、几亿普通职员工人几乎很难买到，只能拼命购买稀缺高昂的商品房。
有人多年来总是认为：房价高涨将带来房地产泡沫，为挤泡沫就需要限制房产建设。此种观点值得商榷，并且相互矛盾，南辕北辙。房价高涨，本是供需严重失衡所致，需要大量建房以满足人们对住房的需要，当供需平衡后，价格就会趋于理性，然而却反转来称房价上涨带来房产泡沫，为“防泡沫”，限制房屋建设供给，这样的结果就是自2002年以来房价没有下降，反而由几千元狂涨到每平方米2万元甚至3万元以上。这种南辕北辙的错误在中国经济界一直出现令人费解。
人为控制供给, 房价不断上涨,
不仅造成如上的严重社会问题,
而且将造成极严重的经济问题。因为：
（一） 房价高只会对卖房者有利,
中国老百姓的钱大部分流入极少数有势力的开发商的腰包，或者说大量无产者的一生因不断狂涨的房价而预支给开发商们，这些开发商挣足钱后，跑几个到国外当外国人，中国财富都将流失惨重，况且现在捞到钱的富人跑到国外当外国人的岂是几个？因此就不是简单的一国之财富由左腰包装到右腰包那么简单的分配问题。
（二）
房屋供给被人为制造成严重畸形，房价被抬到太高，还要太高，有一天肯定要跌，如果再让其再高，再高，当跌下来时，中国经济会死得很惨。人为控制中国房产畸形，对中国经济太危险，必须将房屋这种民生产品根据市场需求，足量生产，足量供给，虽然放开供给，房价会下跌，造成相当的震荡，但是市场那只手人会告诉开发商们需求大时多建房，需求小时少建房，最终如普通民生商品一样，价格趋向平稳、合理，基本就是成本价再加10—30%的利润，这样老百姓才能好好生存，中国经济在长期里才能平稳发展。这些年的情况表明，主管者的智力与公心远没有市场那只手好。
（三）
制造土地、商品房稀缺，房价被严重上涨，使得老百姓半生甚至一生都需要将几乎全部血汗用于买房或还房债，老百姓本可以用于购买其它商品的钱被房屋销售者抢走，老百姓在其它商品上的消费就减少，虽然使开发商们赚了钱，使房产行业利盈极多，一片繁荣，却使其它商品消费减少，生产减少，为一行业之利而损百业之利，非智慧之举。例如，一套70平方米的商品的价格狂涨到140万元以上后，设一无房者多年极不容易地节攒了20万元，只好拼命向亲人朋友多人再借20万元凑足首付款42万元，再向亲人朋友借10万元装修，另还要向银行按揭100万元，这样虽然开发商一套房屋就卖了140万元，赚了大钱，房产行业异常景气，而这一购房者多年来的辛苦积蓄的钱全部用于首付款，不能再买其它商品消费，其它多名亲友被借走了20万元，多年内在其它商品上不能再消费这20万元，这个购房者在未来几十年内必须凑100多万元的本金和利息还给银行，因此一家人几十年里在其它食、衣、行、旅游、学习、休闲等等消费上受到限制，使得其它行业大受房价掠夺之害。再假如房价只有42万元，那么这个购房者仅用积储的钱就足够作为首付款购买到房屋，可以拿出10万元甚至更多钱来装修房屋，提高生活品质，其按揭款少，每月支付了按揭款后，还有充足的钱用于各方面商品的消费，不仅一生生活品质提高，享受盛世繁荣之福，而且促进了许多行业的发展。由于购一套房首付款和按揭比较容易，因此不仅收入高和储蓄高的人能买，而且普通工人职员都可以买，由于价格合理，具购买力的需求会更加旺盛，因此中国的房屋生产量会更高，虽然开发商每套房赚钱不多，但是由于生产销售量更大，中国房产行业总的销售收入和利润还是不低的，况且由于房屋生产量大，消费的水泥、钢材等建筑材料会更多，会更好地促进相关产业的发展。
中国需要谨记，人为制造稀缺，聚财于一行业而损百业非国民经济之大道。
2010年1月19日
相关文章：
《财富的价值、价格及需缺度问题》
《关心中国的新城市化群体》
《从农村向城市挺进：简论中国土地政策的错误与老百姓买不起房的关系进》
《政策失误，房屋成为稀缺品，中国房价还要狂涨》
《中国股市有行为学基础，但远离经济学基础》
《简论中国经济的前景》
